Mieten oder kaufen: Nutzerkosten, Kaufnebenkosten 2026 und ein Vermögensvergleich über 20 Jahre

Grundlagen11 Min. Lesezeit · aktualisiert am 1. September 2026 · 13 Quellen

Mieten oder kaufen? Die Frage lässt sich nicht mit der Monatsrate beantworten. Entscheidend ist, was das Wohnen im Eigentum wirklich kostet, einschließlich der Rendite, die das Eigenkapital im Depot hätte, und was ein Mieter mit dem gesparten Geld macht. Hier rechnest du die Nutzerkosten des Wohnens aus, siehst die Kaufnebenkosten mit Stand 2026 und vergleichst das Vermögen nach 20 Jahren: Käufer gegen einen Mieter, der Eigenkapital und Differenz in ETFs anlegt. Die Rechnung ist ein Beispiel mit klaren Annahmen, keine Anlageberatung.

Die Frage richtig stellen

Ein fairer Vergleich hält das Budget gleich: Käufer und Mieter geben Monat für Monat gleich viel fürs Wohnen und Sparen aus. Der Käufer steckt sein Eigenkapital in die Wohnung und zahlt Rate, Instandhaltung und Grundsteuer. Der Mieter legt dasselbe Eigenkapital in ein Depot und laufend die Differenz zwischen den Kosten des Käufers und seiner Miete dazu. Wer am Ende mehr Vermögen hat, hat finanziell besser gewohnt. Über Lebensqualität, Sicherheit oder Freiheit sagt das nichts.

Drei Fehler verzerren viele Rechnungen. Die Tilgung ist keine Ausgabe, sondern Sparen. Die Kaufnebenkosten sind dagegen sofort weg. Und die Opportunitätskosten des Eigenkapitals, also die entgangene Rendite im Depot, gehören zu den Kosten des Eigentums, auch wenn sie nie auf einem Kontoauszug stehen. Eine erste Überschlagsrechnung mit Hebel und Klumpenrisiko steht im Artikel Gesamtvermögen; hier rechnen wir genauer und über 20 Jahre.

Nutzerkosten des Wohnens

Ökonomen messen die Kosten des Eigentums mit den Nutzerkosten (englisch User Cost of Housing): Was kostet es, eine Wohnung ein Jahr lang selbst zu nutzen? Poterba (1984) hat den Ansatz für den Wohnungsmarkt formuliert, Himmelberg u. a. (2005) berechnen eine Variante davon als jährliche Kosten des Eigentums, die sich direkt mit der Miete vergleichen lassen. In einer vereinfachten Form für Deutschland, wo Selbstnutzer Hypothekenzinsen nicht absetzen können (Kaas u. a. 2021):

Kaufnebenkosten 2026

Die Grunderwerbsteuer beträgt nach Bundesgesetz 3,5 % (GrEStG (1997), § 11); die Länder dürfen höhere Sätze festlegen. Nordrhein-Westfalen verlangt 6,5 % (Finanzverwaltung NRW 2026), Bremen hat zum 1. Juli 2025 auf 5,5 % erhöht (Bremisches Gesetzblatt 2025). Für Notar und Grundbuch nennt die Verbraucherzentrale (2024) 1 bis 1,5 %. Beim Makler gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser die Halbteilung: Ein Käufer, der Verbraucher ist, zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer, und erst wenn dieser gezahlt hat (BGB (1896), §§ 656a–656d). Im Beispiel setzen wir für den Käuferanteil den Beispielwert 3,57 % an.

Kaufpreisfaktor: Preis gegen Miete

Das einfachste Maß ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Im Beispiel sind es 400.000 € / 15.000 € = 26,7 Jahresmieten. Aus den Nutzerkosten folgt, welcher Faktor finanziell neutral wäre: Liegen sie bei 4,57 % des Preises, ist Kaufen bei 1 / 0,0457 = 21,9 Jahresmieten gleich teuer wie Mieten. Darüber spricht die Rechnung fürs Mieten, darunter fürs Kaufen.

Den Faktor allein zu vergleichen, reicht aber nicht. Himmelberg u. a. (2005) zeigen, dass Kaufpreis-Miet-Verhältnisse und Kaufpreis-Einkommens-Verhältnisse die Kosten des Wohnens oft falsch wiedergeben, weil sich die Nutzerkosten mit Zinsen und erwarteten Preissteigerungen ändern: Bei niedrigen Zinsen sind hohe Faktoren kein sicheres Zeichen einer Blase, bei steigenden Zinsen können auch mittlere Faktoren teuer sein.

Hebel und Klumpenrisiko

• Hebel: Mit 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten bewegt jeder Prozentpunkt Preisänderung das Eigenkapital um ein Vielfaches, und zwar in beide Richtungen (siehe Hebel).
• Klumpenrisiko: Eine Wohnung an einem Ort ist das Gegenteil eines gestreuten ETF-Depots. Ein regionaler Arbeitsmarkt kann Job und Wohnungswert zugleich treffen.
• Zinsrisiko: Endet die Zinsbindung vor der Tilgung, hängt die Anschlussrate am Zins von morgen.
• Absicherung gegen steigende Mieten: Eigentum friert die Wohnkosten weitgehend ein. Wer lange bleibt und in einer Region mit stark schwankenden Mieten wohnt, gewinnt damit Sicherheit (Sinai und Souleles 2005).
• Liquidität: Ein Depot lässt sich in Tagen teilweise verkaufen, eine Wohnung nur ganz, in Monaten und mit neuen Nebenkosten.

Rechenbeispiel: Vermögen nach 20 Jahren

Annahmen (Beispielzahlen, jährlich gerechnet): Wohnung für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen, Kaufnebenkosten 46.280 €, Eigenkapital 126.280 € (Nebenkosten plus 20 % des Preises), Darlehen 320.000 € zu 3,5 % mit 2 % anfänglicher Tilgung und 20 Jahren Zinsbindung, also 17.600 € Rate im Jahr. Instandhaltung 1 % des Kaufpreises und 1.200 € Grundsteuer und nicht umlegbare Kosten, beides mit 2 % Inflation. Vergleichsmiete 1.250 € kalt im Monat, ebenfalls mit 2 % pro Jahr steigend. Die Wohnung gewinnt 2 % pro Jahr an Wert, das Depot des Mieters bringt 6 % nach Kosten.

Der Gewinn aus dem Verkauf einer selbstgenutzten Wohnung wäre steuerfrei (EStG § 23 2009); beim Depot fällt dagegen Abgeltungsteuer an, mit 30 % Teilfreistellung für Aktienfonds. Das haben wir berücksichtigt. Nicht berücksichtigt sind Maklerkosten bei einem späteren Verkauf und die Kosten einer Anschlussfinanzierung.

Sensitivität: Was das Ergebnis kippt

Gleichstand erreicht der Käufer bei 6 % ETF-Rendite erst mit rund 2,82 % Wertsteigerung pro Jahr. Ein höherer Kreditzins hilft hier paradoxerweise dem Mieter: Die Rate des Käufers steigt, und der Mieter legt die größere Differenz an. Das Beispiel vergleicht allerdings ein riskantes Aktiendepot mit einer gehebelten Wohnung. Beide Ergebnisse schwanken stark, und 6 % Aktienrendite über 20 Jahre sind eine Annahme, keine Zusage.

Für Fortgeschrittene: Risiko, Steuern und Inflation

Streng genommen gehört zu den Nutzerkosten noch eine Risikoprämie für das Preisrisiko des Eigentums, die unsere einfache Formel weglässt. Umgekehrt trägt der Mieter ein Mietrisiko, das Sinai und Souleles (2005) in den Mittelpunkt stellen: Wo Mieten stark schwanken, ist Eigentum eine Absicherung, und Käufer zahlen dafür einen Aufschlag. Mit US-Daten fanden sie, dass eine um eine Standardabweichung höhere Mietvarianz das Kaufpreis-Miet-Verhältnis um 2 bis 4 % erhöht.

Steuern und Inflation verschieben die Rechnung ebenfalls. Poterba (1984) zeigte für die USA, dass Inflation im dortigen Steuersystem die Nutzerkosten senkte und in den 1970er-Jahren bis zu 30 % des realen Hauspreisanstiegs erklären könnte. In Deutschland fehlt der Zinsabzug für Selbstnutzer, dafür ist der Verkaufsgewinn nach Selbstnutzung steuerfrei, und der Kauf kostet hohe Grunderwerbsteuer. Kaas u. a. (2021) zeigen in einem Lebenszyklusmodell, dass großer sozialer Wohnungsbau, hohe Grunderwerbsteuer und der fehlende Zinsabzug zusammen etwa zwei Drittel des Abstands der Eigentumsquote zu den USA erklären.

Und schließlich die Haltedauer: Die Nebenkosten fallen einmal an. Wer nach fünf Jahren wieder verkauft, muss 46.280 € Nebenkosten und die Maklerkosten des Verkaufs auf fünf statt 20 Jahre verteilen. In den Nutzerkosten sind das statt 2.314 € dann 9.256 € pro Jahr.

Was die Forschung zeigt

Für die USA haben Beracha und Johnson (2012) über mehr als 30 Jahre Kaufen und Mieten mit Anlage der Differenz verglichen: Bei einer Haltedauer wie der durchschnittlichen Wohndauer war Mieten über den größten Teil des Zeitraums die bessere Anlagestrategie. Nach ihrer Deutung liegt das daran, dass der Drang ins Eigentum die Preise über den fundamentalen Wert treibt. Langfristig waren Wohnimmobilien als Anlageklasse dennoch erstaunlich ertragreich: Jordà u. a. (2019) finden für 16 Länder seit 1870 reale Gesamtrenditen ähnlich wie bei Aktien, bei geringerer Schwankung. Das gilt allerdings für gestreute Bestände, nicht für eine einzelne Wohnung.

In Deutschland wohnte laut der Vermögensbefragung der Bundesbank 2023 nur gut zwei von fünf Haushalten im Eigentum (Deutsche Bundesbank 2025). Die niedrige Quote ist nach Kaas u. a. (2021) zu einem großen Teil eine Folge der Rahmenbedingungen. Zusammengenommen spricht die Forschung weder grundsätzlich fürs Kaufen noch fürs Mieten; sie zeigt, dass Preise relativ zu Mieten, Zinsen, Haltedauer und das eigene Mietrisiko entscheiden.

Grenzen und typische Fehler

• Rate mit Miete vergleichen: Die Rate enthält Tilgung, also Sparen. Vergleiche Nutzerkosten mit Miete oder das Vermögen am Ende.
• Mieter ohne Disziplin: Der Vorteil des Mieters entsteht nur, wenn er die Differenz wirklich anlegt. Wer sie ausgibt, verliert den Vergleich.
• Instandhaltung unterschätzen: Heizung, Dach und Sanierungspflichten kommen in Schüben. Im Beispiel kosten 0,5 Prozentpunkte mehr Instandhaltung den Käufer fast 80.000 € Vorsprung.
• Eine Zahl für 20 Jahre: Wertsteigerung, Rendite und Zins schwanken. Rechne Bandbreiten statt eines Punkts.
• Nebenkosten vergessen: Sie fallen beim Kauf sofort an und beim Verkauf erneut, wenn ein Makler eingeschaltet wird.
• Nur Geld zählen: Gestaltungsfreiheit, Kündigungsschutz, Umzugsflexibilität und Sicherheit im Alter sind echte, aber persönliche Werte.

So rechnet Portfolio Lab

Den Wert einer Wohnung und den Hypothekenkredit simuliert Portfolio Lab nicht. Die Seite des Mieters kannst du aber genau durchspielen: Im Backtest legst du ein Startkapital wie die 126.280 € an, dazu eine monatliche Sparrate, und siehst mit deutschen Steuern, was historisch daraus geworden wäre. In den Finanzzielen planst du mit den Arten „Sparrate“, „Ziel (einmalig)“, etwa Eigenkapital für einen späteren Kauf, und „Entnahme (laufend)“ für eine Miete im Ruhestand, auf Wunsch mit Dynamik; Monte Carlo zeigt die Bandbreite der Depotwerte.

Börsennotierte Immobilien findest du als Monatsreihen unter Anlageklassen, mehr zu Mietrendite und Bewertung im Artikel Immobilien als Geldanlage. Wie die App mit Sparplänen rechnet, beschreibt die Methodik Finanzziele.

Dieser Artikel erklärt eine Methode; er ist keine Anlage- oder Steuerberatung. Zahlenbeispiele sind vereinfacht und gerundet. Alle Begriffe im Glossar.