Immobilien als Geldanlage: vermietete Wohnung, REITs, offene Fonds und Private Real Estate

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Immobilien als Geldanlage gibt es in vielen Formen: die vermietete Wohnung, börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs, offene Immobilienfonds, Private-Real-Estate-Fonds und Immobilienkredite. Hier rechnest du Brutto- und Nettomietrendite und die Eigenkapitalrendite mit Kredit an einem Beispiel nach. Du siehst, wie Gutachten Werte glätten, warum REITs 2022 sofort fielen, während Gutachtenwerte erst 2023 nachzogen, und was die Forschung seit 1870 zeigt.

Fünf Wege in Immobilien

Die selbstgenutzte Wohnung ist vor allem Konsum; ihr Ertrag ist die ersparte Miete. Sie behandelt der Artikel Gesamtvermögen. Als Kapitalanlage gibt es diese Wege:

Woraus die Rendite besteht

• Mietrendite: Miete im Verhältnis zum Preis. Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis; die Nettomietrendite zieht nicht umlagefähige Kosten ab und rechnet mit dem Preis einschließlich Erwerbsnebenkosten.
• Wertänderung: Langfristig der kleinere Teil. Jordà u. a. (2019) finden, wie zuvor Shiller (2000), real nur rund 1 % Wertsteigerung pro Jahr; der Großteil der Rendite kam aus Mieten.
• Hebel: Mit Kredit wirkt jede Preisänderung verstärkt auf dein Eigenkapital (mehr im Artikel Hebel).
• Kosten: Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler, dazu Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand und Mietausfall.

Wie schwer die Transaktionskosten wiegen, schätzen Jordà u. a. (2019) mit Daten der OECD: Kauf und Verkauf kosten in 13 ihrer 16 Länder zusammen rund 7,7 % des Objektwerts. Bei zehn Jahren Haltedauer sind das etwa 0,77 Prozentpunkte Rendite pro Jahr.

Zahlenbeispiel: vermietete Wohnung mit Kredit

Dahinter steht die Formel des Leverage-Effekts. Die Eigenkapitalrendite hängt am Abstand zwischen Gesamtkapitalrendite und Kreditzins:

Mit 2 % Wertsteigerung ist r_GK = 4,73 % und damit 4,73 % + (4,73 % − 3,5 %) × 240.000 / 90.000 = 8,00 %. Ohne Wertsteigerung liegt r_GK mit 2,91 % unter dem Zins. Dann kostet der Hebel Rendite, und es bleiben 1,33 %.

REITs, offene Immobilienfonds und Private Real Estate

REITs und Immobilienaktien

Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist eine börsennotierte Immobiliengesellschaft, die auf Gesellschaftsebene steuerbefreit ist, wenn sie den Großteil ihres Gewinns ausschüttet. Die deutsche REIT-AG gibt es seit 2007: Sie muss mindestens 90 % ihres Jahresüberschusses ausschütten, ist von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit und darf keine inländischen Mietwohnungen halten, die vor 2007 gebaut wurden (REIT-Gesetz 2007). REITs schwanken wie Aktien, sind dafür täglich handelbar und breit gestreut. Mortgage REITs halten statt Gebäuden Hypothekenkredite.

Offene Immobilienfonds in Deutschland

Ein offener Immobilienfonds ist ein Sondervermögen nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB 2013), Stand nach dem Fondsrisikobegrenzungsgesetz vom April 2026:

• Mindesthaltefrist: Anteile kannst du erst nach 24 Monaten zurückgeben (§ 255 Abs. 3).
• Rückgabefrist: Die Rückgabe musst du zwölf Monate vorher unwiderruflich erklären (§ 255 Abs. 4). Die Fonds dürfen Rücknahmen auf feste Termine beschränken, mindestens alle zwölf Monate (§ 255 Abs. 2).
• Liquidität: Höchstens 49 % des Fondsvermögens dürfen in liquiden Anlagen liegen, mindestens 5 % müssen für Rücknahmen verfügbar sein (§ 253).
• Aussetzung: Reicht das Geld nicht, setzt der Fonds die Rücknahme aus und verkauft Objekte (nach zwölf Monaten bis zu 10 %, nach 24 Monaten bis zu 20 % unter dem festgestellten Wert). Reicht es auch nach 36 Monaten nicht, wird der Fonds abgewickelt (§ 257).
• Bewertung: Die Immobilien werden innerhalb von drei Monaten neu bewertet, bei wesentlichen Änderungen früher (§ 251).

Private Real Estate

Private-Real-Estate-Fonds kaufen Gebäude direkt und nutzen dieselbe Einteilung wie bei Infrastruktur (Core bis Opportunistic): Core sind voll vermietete Objekte in guten Lagen mit wenig Kredit, Value-Add Objekte mit Leerstand oder Sanierungsbedarf, Opportunistic Projektentwicklungen und Sondersituationen mit viel Kredit. Wie bei Private Equity zählen J-Kurve, Gebühren und Gutachtenwerte. Privatanleger erreichen solche Strategien vor allem über ELTIFs und andere semi-liquide Fonds.

Bewertung: Gutachten, Ertragswert und Glättung

Für eine Immobilie ohne Börsenkurs schätzt ein Gutachter den Verkehrswert. Für Renditeobjekte üblich ist das Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV (2021): Es rechnet mit marktüblich erzielbaren Erträgen, dem Reinertrag nach Bewirtschaftungskosten, dem Bodenwert, der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz, also einem Kapitalisierungszins, der aus geeigneten Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen abgeleitet wird. Stark vereinfacht ist der Wert der Reinertrag geteilt durch diesen Zins: 9.600 € Reinertrag ergeben bei 3,2 % genau 300.000 €, bei 3,7 % nur 259.459 €. Ein halber Prozentpunkt kostet 13,5 % des Werts.

Gutachten stützen sich auf vergangene Vergleichsverkäufe und werden nur in Abständen erneuert. Deshalb folgen sie dem Markt verzögert. Das nennt man Glättung. Die Zinswende zeigt das deutlich. Der Index börsennotierter US-REITs verlor 2022 laut Nareit (2023) 24,95 % in US-Dollar, mehr als der S&P 500 mit 18,11 %. Der gutachtenbasierte Index für US-Gewerbeimmobilien institutioneller Anleger fiel dagegen nach und nach: Ende 2023 lagen die Marktwerte laut NCREIF (2024) 14,39 % unter dem Hoch vom zweiten Quartal 2022, sie sanken sechs Quartale in Folge, und 2023 brachte −7,95 %. Aufschlussreich: Die Gutachten setzten einen Kapitalisierungszins von 4,55 % an, tatsächlich verkaufte Objekte gingen zu 5,47 % weg, also zu deutlich niedrigeren Preisen.

In Deutschland sanken die Preise für Wohnimmobilien laut Häuserpreisindex im Jahresdurchschnitt 2023 um 8,4 %, so stark wie nie seit Beginn der Reihe im Jahr 2000 (Destatis 2024); 2025 stiegen sie nach vorläufigen Zahlen erstmals wieder, um 3,2 % (Destatis 2026). Wie man geglättete Reihen zurückrechnet, etwa nach Geltner (1993), zeigt der Artikel Private Markets messen.

Für Fortgeschrittene: Wie riskant sind Immobilien wirklich?

Jordà u. a. (2019) stellen fest, dass Wohnimmobilien über lange Zeit ähnlich viel abwarfen wie Aktien, aber viel weniger schwankten. Für die Autoren ist das ein Rätsel. Ein Teil der Antwort liegt in der Messung. Ihre Indizes bilden breit gestreute Bestände ab; ein einzelnes Haus schwankt stärker. In US-Daten von 1995 bis 2015, die sie dazu auswerten, steigt die Standardabweichung der realen Wertänderung von 5,67 % pro Jahr für das ganze Land auf 7,46 % für eine einzelne Postleitzahl. Hinzu kommen Glättung, Hebel und Transaktionskosten.

Rechnet man diese Unterschiede heraus, schrumpft der Abstand zwischen Börse und Gutachten. Pagliari u. a. (2005) bereinigten REITs und private Immobilien um Objektmix, Hebel und Bewertungsglättung; danach unterschieden sich Mittelwert und Volatilität statistisch nicht. Ling und Naranjo (2015) fanden für 1994 bis 2012, dass ungehebelte Core-REITs nach Bereinigung um Hebel, Objektarten und Gebühren 49 Basispunkte pro Jahr vor privaten Immobilien lagen und neue Informationen schneller verarbeiten. REITs zeigen also früher, was Gutachten erst später melden. Deshalb eignen sie sich als Public Proxy, wenn man ihren Hebel beachtet.

Was die Forschung zeigt

Die längsten Reihen: Eichholtz (1997) baute einen Index für Häuser an der Amsterdamer Herengracht von 1628 bis 1973. Real waren sie am Ende nur doppelt so viel wert wie am Anfang; nach dem Zweiten Weltkrieg stiegen die Preise real um etwa 3,2 % pro Jahr. Jordà u. a. (2019) berechneten Gesamtrenditen für 16 Industrieländer seit 1870: Wohnimmobilien und Aktien brachten im Mittel real etwa 7 % pro Jahr. Vor dem Zweiten Weltkrieg lagen Immobilien vorn, danach Aktien, die aber viel stärker schwankten und enger mit der Konjunktur liefen. Die Mietrendite war höher und stabiler als die Dividendenrendite von Aktien.

Zur Messung: Bailey u. a. (1963) begründeten den Repeat-Sales-Index, der Preise desselben Objekts zu verschiedenen Zeitpunkten vergleicht und so Qualitätsunterschiede umgeht. Eichholtz kombinierte diese Idee mit einer hedonischen Bereinigung; dieselben Verfahren nutzt die Forschung zu Sammlerstücken.

Steuern in Deutschland: nur der Rahmen

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (EStG § 21 2009) und keine Kapitalerträge. Für sie gilt dein persönlicher Steuersatz, nicht die Abgeltungsteuer (EStG 2009). Verkaufst du eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, danach in der Regel nicht. Ausgenommen sind Wohnungen, die du zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast (EStG § 23 2009).

Für Fonds gilt das Investmentsteuergesetz. Ein Immobilienfonds bekommt eine Teilfreistellung von 60 %, ein Auslands-Immobilienfonds von 80 % (InvStG 2016), aber nur, wenn seine Anlagebedingungen die nötigen Quoten festschreiben. Ob ein REIT-Fonds dazu zählt, steht in seinen Unterlagen. Mehr im Artikel Abgeltungsteuer und Teilfreistellung. Das ist keine Steuerberatung.

Grenzen und typische Fehler

• Brutto statt netto: Erst nach Nebenkosten, Instandhaltung und Leerstand siehst du, was bleibt (im Beispiel 2,91 % statt 4,00 %).
• Tilgung als Kosten gezählt: Tilgung ist Sparen; Kosten sind Zinsen und Bewirtschaftung.
• Klumpenrisiko: ein Objekt, ein Ort, wenige Mieter. Indizes zeigen das Risiko gestreuter Bestände.
• Ruhige Kurven: Gutachtenwerte und Anteilpreise offener Immobilienfonds schwanken wenig, weil sie geglättet sind, und nicht, weil das Risiko klein ist.
• Liquidität: Rückgabefristen, Aussetzungen und lange Verkaufszeiten greifen gerade dann, wenn du Geld brauchst.
• Zinsen: Höhere Zinsen drücken über den Kapitalisierungszins die Werte und verteuern die Anschlussfinanzierung.

Dieser Artikel ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.

So rechnet Portfolio Lab

In den Anlageklassen gibt es börsennotierte Immobilien als Monatsreihen in Euro: „Immobilien gelistet (REITs Welt)“ (@REITS), nach Regionen „REITs USA“ (@REITS_USA), „Immobilienaktien Europa“ (@REITS_EUROPA) und „Immobilienaktien Asien-Pazifik“ (@REITS_ASIEN), nach Sektoren „REITs Wohnen (USA)“ (@REITS_WOHNEN), „REITs Logistik & Industrie (USA)“ (@REITS_LOGISTIK) und „REITs Rechenzentren & Funktürme“ (@REITS_RECHENZENTREN), dazu „Hypotheken-REITs (Mortgage REITs)“ (@MORTGAGE_REITS). Die Fondskosten stecken schon im Kurs. Offene Immobilienfonds, Private Real Estate und einzelne Wohnungen bildet die App nicht als Reihe ab.

Im Backtest schlägt die App für diese Reihen die Steuerart „Sonstiger Fonds“ ohne Teilfreistellung vor. Gilt ein Fonds laut Anlagebedingungen als Immobilienfonds, stellst du die Steuerart je Wertpapier auf „Immobilienfonds Inland (60 %)“ oder „Immobilienfonds Ausland (80 %)“ um; die Teilfreistellung wirkt dann auf Vorabpauschale und Verkaufsgewinn, wie in der Methodik Steuern beschrieben. Mieteinnahmen einer eigenen Wohnung kannst du in den Finanzzielen als laufendes Einkommen (netto) eintragen; den Wert der Wohnung simuliert die App nicht.

Dieser Artikel erklärt eine Methode; er ist keine Anlage- oder Steuerberatung. Zahlenbeispiele sind vereinfacht und gerundet. Alle Begriffe im Glossar.